寶安區(qū)城市更新片區(qū)規(guī)劃研究范圍 劃定和改造范圍劃定指引
為貫徹落實市委市政府強區(qū)放權(quán)決策部署，加快推動城市更新片區(qū)規(guī)劃研究和改造范圍劃定工作，按照成片開發(fā)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)先、完善公共配套的工作要求，結(jié)合寶安實際情況，特制定本工作指引。
一、城市更新片區(qū)規(guī)劃研究范圍劃定
（一）規(guī)劃研究范圍應(yīng)依據(jù)上層次規(guī)劃（或研究），結(jié)合現(xiàn)狀科學合理劃定。
（二）位于《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》劃定的拆除重建區(qū)、綜合整治區(qū)內(nèi)或根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展需要，區(qū)確定的更新改造區(qū)域，應(yīng)優(yōu)先劃入城市更新片區(qū)規(guī)劃研究范圍。
（三）符合以下情形之一的建成區(qū)，應(yīng)納入城市更新片區(qū)規(guī)劃研究范圍：
1. 不符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的產(chǎn)業(yè)片區(qū)。
（1）屬于我市禁止類和淘汰類產(chǎn)業(yè)，能耗、水耗嚴重超出國家、省和市相關(guān)規(guī)定的成片舊工業(yè)區(qū)。
（2）土地利用效率低、經(jīng)濟效益差，功能不完善、空間布局不合理的“產(chǎn)業(yè)差、空間差”雙差工業(yè)區(qū)。
（3）其他影響城市規(guī)劃實施，需進行產(chǎn)業(yè)升級的成片舊工業(yè)區(qū)。
2．公共服務(wù)設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施亟需完善的片區(qū)。
（1）公共服務(wù)設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施嚴重不足，需通過綜合整治改善環(huán)境、完善公共市政配套、提升城市景觀的成片建成區(qū)。
（2）按規(guī)劃需通過拆除重建落實規(guī)模較大的醫(yī)療、教育、市政道路、供電設(shè)施、公共開放空間等城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或城市公共利益項目的成片建成區(qū)。
3．環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患的片區(qū)。
（1）環(huán)境污染嚴重，城市景觀差，不滿足“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”發(fā)展要求的成片城市建成區(qū)。
（2）存在地質(zhì)災(zāi)害、消防安全、水浸等重大隱患的成片城市建成區(qū)。
4．規(guī)劃功能定位、空間布局等發(fā)生重大改變，影響城市規(guī)劃實施的片區(qū)。
（1）所在片區(qū)規(guī)劃功能定位發(fā)生重大調(diào)整，現(xiàn)有土地用途、土地利用效率與規(guī)劃不符，影響城市規(guī)劃實施，需通過拆除重建或功能改變的成片建成區(qū)。
（2）其他影響城市近期建設(shè)規(guī)劃實施的成片建成區(qū)。
（四）規(guī)劃研究范圍除建成區(qū)外，可依據(jù)現(xiàn)狀和相關(guān)規(guī)劃，根據(jù)需要將周邊受影響區(qū)域（包含道路、軌道、河道、山體、綠地、公園等）一并納入研究范圍進行規(guī)劃統(tǒng)籌。
二、改造范圍劃定
在開展城市更新片區(qū)規(guī)劃研究時，應(yīng)結(jié)合建成區(qū)現(xiàn)狀和相關(guān)規(guī)劃，按照“拆除重建、綜合整治、功能改變”等模式，劃定改造范圍。
（一）拆除重建類改造范圍劃定
1．改造范圍應(yīng)相對成片，在優(yōu)先考慮城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的前提下，按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范，結(jié)合道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素劃定。
2．改造范圍原則上不得包括未建設(shè)用地，并應(yīng)參照下述要求劃定范圍邊界。
（1）改造范圍邊界涉及道路的：
①規(guī)劃道路與現(xiàn)狀道路一致的，原則上以現(xiàn)狀道路邊界為界，現(xiàn)狀道路用地不納入改造范圍。
②規(guī)劃道路與現(xiàn)狀道路不一致且規(guī)劃道路為未建成區(qū)的，原則上以規(guī)劃道路邊界為界，規(guī)劃道路用地不納入改造范圍。
③規(guī)劃道路與現(xiàn)狀道路不一致且規(guī)劃道路現(xiàn)狀為建成區(qū)的，原則上改造范圍應(yīng)包含相對應(yīng)的規(guī)劃道路用地。改造范圍邊界涉及其他線性工程控制用地的，參照上述要求確定邊界。
（2）改造范圍邊界涉及山體、河流等自然地理實體的，原則上以自然地理實體邊界為界。
（3）已建設(shè)完成的用地，改造范圍原則上應(yīng)包含完整的產(chǎn)權(quán)邊界，產(chǎn)權(quán)邊界范圍內(nèi)涉及建筑物保留的區(qū)域除外。
3．改造范圍內(nèi)應(yīng)包含完整的規(guī)劃獨立占地的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和城市公共利益項目用地。
4．改造范圍應(yīng)充分考慮和尊重所在區(qū)域社會、經(jīng)濟、文化關(guān)系的延續(xù)性要求。
5．改造范圍應(yīng)充分考慮項目實施可行性，結(jié)合用地規(guī)模、建筑物年限、合法用地比例等要求劃定。
（1）拆除范圍用地面積應(yīng)大于 10000 平方米。
（2）建筑物建成時間原則上不少于 20 年；舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)建筑物建成時間原則上不少于 15 年。符合我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向，因企業(yè)技術(shù)改造、擴大產(chǎn)能等發(fā)展需要且通過綜合整治、局部拆建等方式無法滿足產(chǎn)業(yè)空間需求，在 2007 年 6 月 30 日前建成的舊工業(yè)區(qū)，經(jīng)區(qū)政府組織研究論證，可申請拆除重建，更新改造方向應(yīng)為普通工業(yè)用地（M1）。因規(guī)劃統(tǒng)籌和公共利益需要，舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)中部分建成年間未滿 15 年的建筑物，符合以下條件之一的，可納入城市更新單元拆除范圍進行統(tǒng)籌改造：
①建成時間未滿 15 年的建筑物占地面積之和原則上不得大于 6000 平方米，且不超過更新單元拆除范圍用地面積的三分之一。宗地內(nèi)全部建筑物建成時間未滿 15 年的，占地面積為該宗地面積；宗地內(nèi)部分建筑物建成時間未滿 15 年的，按其建筑面積占宗地內(nèi)總建筑面積的比例折算其占地面積。
②城市更新單元公共利益用地面積原則上不小于拆除范圍用地面積的 40%，或者該城市更新單元涉及法定規(guī)劃要求落實不小于 6500 平方米獨立占地的公共服務(wù)設(shè)施及落實政府急需建設(shè)的軌道交通、次干道及以上道路、河道整治等基礎(chǔ)設(shè)施。
（3）拆除范圍內(nèi)權(quán)屬清晰的合法土地面積占拆除范圍用地面積的比例（以下簡稱合法用地比例）應(yīng)當不低于 60%。合法用地比例不足 60%但不低于 50%的，拆除范圍內(nèi)的歷史違建可按規(guī)定申請簡易處理，經(jīng)簡易處理的歷史違建及其所在用地視為權(quán)屬清晰的合法建筑物及土地。
6．零散用地、政府社團用地、特殊用地原則上不得單獨納入拆除重建范圍。
7．政府土地整備區(qū)范圍內(nèi)原則上不納入拆除重建范圍。
8．確需納入拆除重建范圍的邊角地、夾心地、插花地等未出讓的國有用地總面積不得超過項目建設(shè)用地面積的 10%，同時，不超過 3000 平方米。
（二）綜合整治類改造范圍劃定
1．建筑物現(xiàn)有使用功能符合法定圖則等已生效規(guī)劃，建筑主體結(jié)構(gòu)較好，但環(huán)境質(zhì)量差，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施嚴重缺乏或者不足的片區(qū)應(yīng)劃入綜合整治范圍。
2．鼓勵將現(xiàn)狀土地利用效率低，符合有關(guān)政策規(guī)定的舊工業(yè)區(qū)納入綜合整治范圍。
3．綜合整治范圍應(yīng)相對成片，結(jié)合道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素劃定。
4．綜合整治范圍充分考慮和尊重所在區(qū)域社會、經(jīng)濟、文化關(guān)系的延續(xù)性要求。
5．涉及文物古跡、歷史建筑、紀念性建筑、標志性建筑、具有地方特色和傳統(tǒng)風格片區(qū)劃入綜合整治范圍的，應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。
（三）功能改變類改造范圍劃定1．按照法定圖則等已生效規(guī)劃，土地用途已發(fā)生變化或者在滿足土地功能混合使用相關(guān)要求的前提下，現(xiàn)有建筑物建筑主體結(jié)構(gòu)較好，使用功能需進行調(diào)整的片區(qū)，可劃入功能改變類改造范圍。
2．不符合產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級需要的片區(qū)不應(yīng)劃入功能改變類改造范圍。
3．改變配套服務(wù)設(shè)施功能后無法滿足相關(guān)配套要求的片區(qū)不應(yīng)劃入功能改變類改造范圍。
4．將文物古跡、歷史建筑、紀念性建筑、標志性建筑、具有地方特色和傳統(tǒng)風格的建筑物等改變功能，改變后不符合保護要求的片區(qū)不應(yīng)劃入功能改變類改造范圍。
5．建筑物改變使用功能后，不符合建筑結(jié)構(gòu)安全、城市景觀設(shè)計，或者公共安全、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理等相關(guān)技術(shù)要求的片區(qū)不應(yīng)劃入功能改變類改造范圍。
