寶安區(qū)股份合作公司集體用地土地使用權交易管理辦法 （試行）
第一章 總則
第一條 為進一步加強和規(guī)范我區(qū)社區(qū)集體用地土地使用權交易行為的管理，加強廉政風險防控，切實維護社區(qū)集體經(jīng)濟利益，根據(jù)《關于印發(fā)深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設用地和征地返還用地土地使用權交易若干規(guī)定的通知》（深府〔2011〕198 號）、《深圳市城市更新辦法實施細則》（深府〔2012〕1 號）、《關于進一步加強寶安區(qū)股份合作公司監(jiān)管的意見》（深寶辦發(fā)〔2013〕18 號）和《寶安社區(qū)集體用地開發(fā)與交易廉政風險防控工作規(guī)則》等文件的有關規(guī)定，結合我區(qū)實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱集體用地是指社區(qū)股份合作公司所屬的原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織合法取得土地使用權的非農(nóng)建設用地、征地返還用地、拆遷安置用地等國有土地。
第三條 股份合作公司集體用地自主開發(fā)和以轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)等方式進行集體用地土地使用權交易的，適用本辦法。
第四條 非農(nóng)建設用地和征地返還用地的開發(fā)建設，必須符合城市規(guī)劃，并簽訂土地使用權出讓合同。
第五條 集體用地土地使用權交易應遵循民主決策、市場運作、公開公平、依法合規(guī)的原則。集體用地土地使用權交易行為，應當通過相應的產(chǎn)權交易機構公開進行，并通過公開招標、競爭性談判等方式選擇合作方。集體用地合作開發(fā)項目通過深圳聯(lián)合產(chǎn)權交易所進行，土地使用權轉(zhuǎn)讓通過市土地房地產(chǎn)交易中心公開進行。
第六條 城市更新項目中，集體用地面積占城市更新項目總用地面積比例超過20%，或城市更新項目拆除集體物業(yè)面積占總拆除面積比例超過 1/3 的（即社區(qū)股份合作公司對項目具有主動權），股份合作公司應通過公開招標或競爭性談判方式選擇合作方，并在相應的產(chǎn)權交易機構進行。未達到上述標準的城市更新項目，可不通過公開招標或競爭性談判方式選擇合作方，但應履行召開股東大會表決城市更新事項等內(nèi)部決策和公示程序，并報轄區(qū)街道辦審核備案。
第七條 本辦法出臺前，股份合作公司按照市、區(qū)有關規(guī)定通過競爭性談判等方式并提交股東大會表決確定合作方的集體用地合作開發(fā)項目，可不再通過集體資產(chǎn)交易系統(tǒng)重新選擇合作方，但須參照本辦法的有關規(guī)定，報轄區(qū)街道辦出具審核意見后報區(qū)集體資產(chǎn)管理部門備案。
第八條 本辦法出臺前，股份合作公司采用土地出租、合作建房等形式建成的項目，履行合同期限不超過合同總期限 3/5 或者合同剩余期限超過 10 年，不使用股份合作公司非農(nóng)建設用地指標且符合城市更新政策要求，并由原合作方實施城市更新合作開發(fā)的，股份合作公司履行“三會”（董事會、監(jiān)事會、集體資產(chǎn)管理委員會）決議、并經(jīng)股東大會表決明確合作方及合作條件，可不再通過集體資產(chǎn)交易系統(tǒng)重新選擇合作方，但須參照本辦法的有關規(guī)定，報轄區(qū)街道辦出具審核意見后報區(qū)集體資產(chǎn)管理部門備案。凡不符合上款其中一項條件的，須按照本辦法的有關規(guī)定，通過集體資產(chǎn)交易系統(tǒng)重新選擇合作方。
第九條 股份合作公司之間、股份合作公司與區(qū)屬國有企業(yè)、街道集體企業(yè)之間的集體用地合作自主開發(fā)項目，可在履行公司內(nèi)部民主決策程序，報街道辦及區(qū)相關業(yè)務部門審批后進行協(xié)議合作。非合作自主開發(fā)的項目，須按本辦法的有關規(guī)定選擇合作方。
第十條 區(qū)集體資產(chǎn)管理部門可根據(jù)工作需要，通過公開招標方式建立資產(chǎn)評估服務商預選庫和評估報告審核服務商預選庫。股份合作公司應在資產(chǎn)評估服務商預選庫中選擇資產(chǎn)評估中介機構，街道集體資產(chǎn)管理部門應在評估報告審核服務商預選庫中選取中介機構對股份合作公司提交的資產(chǎn)評估報告等資料進行審核。
第二章 自主開發(fā)
第十一條 股份合作公司集體用地自主開發(fā)項目應遵循如下程序：
（一）項目論證。股份合作公司董事會應委托具有相應資質(zhì)的第三方機構對集體用地自主開發(fā)項目進行可行性分析研究，形成可行性分析報告。經(jīng)股份合作公司“三會”表決通過后，以“三會”決議形式對項目進行立項。
（二）項目公示。股份合作公司應在社區(qū)內(nèi)公示自主開發(fā)項目的主要事項，公示期不得少于 10 日。公示內(nèi)容包括：可行性分析報告、自主開發(fā)所需資金預算、資金來源、項目預期收益等。
（三）民主決策。公示期滿無異議，股份合作公司根據(jù)市、區(qū)有關文件及公司章程的有關規(guī)定，召開股東大會對自主開發(fā)項目進行表決，形成決議。股份合作公司應聘請公證機構對股東大會的表決情況進行公證。（四）項目備案。股份合作公司向轄區(qū)街道辦申請備案，并提交以下資料：
1．項目備案申請報告，包括：項目基本情況、公司內(nèi)部對項目的表決情況、其他需說明的情況；
2．項目可行性分析報告；
3．項目范圍內(nèi)土地使用權權屬證明資料及現(xiàn)場照片；
4．項目公示的照片；
5．民主決議資料，包括公司董事會或“三會”決議、股東大會決議等資料。行政村級股份合作公司自主開發(fā)項目涉及下屬自然村級股份合作公司的，須提交下屬自然村級股份合作公司股東大會決議。
6．公證機構出具的公證書；
7．轄區(qū)街道辦認為應當提交的其他材料。轄區(qū)街道辦應當對股份合作公司提交的資料進行審查，并自收到全部資料之日起 15個工作日內(nèi)，對符合要求的項目出具備案文件。
第三章 合作開發(fā)
第十二條 股份合作公司集體用地土地使用權合作開發(fā)，可采用公開招標或競爭性談判等方式引進合作方。
第十三條 合作方應符合股份合作公司設置并經(jīng)街道集體資產(chǎn)管理部門核準的交易準入條件。原則上，合作開發(fā)商應具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，財務狀況、經(jīng)營管理、信用資質(zhì)良好。交易準入條件不得包含具有明確指向性或者明顯違反公平競爭的條款。
第十四條 股份合作公司采用公開招標方式選擇合作方的，應履行如下程序：
（一）項目論證。股份合作公司董事會應委托具有相應資質(zhì)的第三方機構對集體用地合作開發(fā)項目進行可行性分析，形成可行性分析報告。經(jīng)股份合作公司“三會”表決通過后，以“三會”決議形式對項目進行立項。
（二）資產(chǎn)評估。項目立項后，股份合作公司董事會委托具有相應資質(zhì)的中介機構對集體用地合作開發(fā)項目進行資產(chǎn)評估，評估結果應經(jīng)股份合作公司“三會”表決確認?？尚行苑治鰣蟾娴闹饕獌?nèi)容及評估結果應在社區(qū)內(nèi)張榜公示，公示期不少于 10天。
（三）制定合作開發(fā)方案。股份合作公司應根據(jù)可行性分析和資產(chǎn)評估結果，制定合作開發(fā)方案。合作開發(fā)方案應包括項目基本情況、土地使用權狀況、資產(chǎn)評估情況、合作方引進方式、合作方資質(zhì)要求、合作方式、利益分配等內(nèi)容。
（四）方案公示。合作開發(fā)方案報股份合作公司“三會”審議通過后，應在社區(qū)內(nèi)公示，公示期不少于 20 日。
（五）民主決策
1．合作開發(fā)方案經(jīng)公示期滿無異議，應召開股東大會表決通過，并形成書面決議。股東大會決議應包括以下內(nèi)容：
（1）同意資產(chǎn)評估結果；
（2）同意合作開發(fā)方案；
（3）同意在產(chǎn)權交易機構公開招標確定合作方。
2．股份合作公司應聘請公證機構對股東大會的表決情況進行公證，并邀請轄區(qū)街道集體資產(chǎn)管理部門工作人員現(xiàn)場監(jiān)督。
3．審議和表決須符合市、區(qū)有關文件的規(guī)定。
（六）合作開發(fā)方案備案
1．股份合作公司應向轄區(qū)街道辦申請合作開發(fā)方案備案，并提交以下文件資料：
（1）評估報告；
（2）合作開發(fā)方案；
（3）民主決議資料，包括公司董事會或“三會”決議、股東大會決議等資料；
（4）公證機構出具的公證書；
（5）轄區(qū)街道辦認為應當提交的其他材料。
2．街道城建部門負責對股份合作公司提交的資料進行專業(yè)性審核，并在 3 個工作日內(nèi)出具審核意見，抄送街道集體資產(chǎn)管理部門；街道集體資產(chǎn)管理部門負責對股份合作公司的集體決策程序進行審查，并自收到街道城建部門出具的審核意見之
日起 2 個工作日內(nèi)，出具是否受理進入集體資產(chǎn)交易系統(tǒng)交易的備案回執(zhí)。對同意進入集體資產(chǎn)交易系統(tǒng)交易的，街道集體資產(chǎn)管理部門應進行備案；對不同意進入集體資產(chǎn)交易系統(tǒng)交易的，街道集體資產(chǎn)管理部門應一次性告知具體理由及需要補充的相關材料。
（七）引進合作方
1．項目合作開發(fā)信息應在產(chǎn)權交易機構網(wǎng)站、《深圳特區(qū)報》或《深圳商報》、寶安區(qū)社區(qū)集體經(jīng)濟綜合監(jiān)管平臺等進行公告，公告時間不得少于 20 個工作日。
2．通過集體資產(chǎn)交易系統(tǒng)以公開招標方式引進合作方。
（八）中標公示。公開招標結束后，應將交易結果在產(chǎn)權交易機構網(wǎng)站和寶安區(qū)社區(qū)集體經(jīng)濟綜合監(jiān)管服務平臺進行公示，公示期不少于 5 個工作日，同時將交易結果在本社區(qū)公開欄上公布，并通過寶安區(qū)股份合作公司智慧監(jiān)督信息系統(tǒng)填報相關信息。公示內(nèi)容包括合作方基本情況、合作分配方式、合作分成比例、預期合作收益情況分析、社區(qū)利益保障等。
（九）出具交易憑證。公示期滿無異議，由產(chǎn)權交易機構組織雙方簽訂合作開發(fā)協(xié)議，并出具交易憑證。
第十五條 股份合作公司以競爭性談判方式選擇合作方的，應履行如下程序：
（一）項目論證。股份合作公司董事會應委托具有相應資質(zhì)的第三方機構對集體用地合作開發(fā)項目進行可行性分析研究，形成可行性分析報告。經(jīng)股份合作公司“三會”表決通過后，以“三會”決議形式對項目進行立項。
（二）設置交易準入條件。股份合作公司根據(jù)有關規(guī)定和項目情況，制定交易準入條件，經(jīng)股份合作公司“三會”表決通過后報轄區(qū)街道集體資產(chǎn)管理部門出具核準意見。
（三）資產(chǎn)評估。項目立項后，股份合作公司董事會委托具有相應資質(zhì)的中介機構對集體用地合作開發(fā)項目進行資產(chǎn)評估，評估結果應經(jīng)股份合作公司“三會”表決確認。可行性分析報告的主要內(nèi)容及評估結果應在社區(qū)內(nèi)公示，公示期不少于 10 天。
（四）制定合作開發(fā)方案。股份合作公司應根據(jù)可行性分析報告和資產(chǎn)評估結果等制定合作開發(fā)方案。合作開發(fā)方案應包括項目基本情況、土地使用權狀況、資產(chǎn)評估情況、交易準入條件、合作方引進方式、合作方資質(zhì)要求、合作方式、利益分配等內(nèi)容。合作開發(fā)方案經(jīng)股份合作公司“三會”審議通過后，應在社區(qū)內(nèi)公示，公示期不少于 20 天。
（五）合作開發(fā)方案備案
1．股份合作公司應向轄區(qū)街道辦申請合作開發(fā)方案備案，并提交以下文件資料：
（1）評估報告；
（2）合作開發(fā)方案；
（3）民主決議資料，包括公司“三會”表決通過合作開發(fā)方案的書面會議記錄等資料；
（4）轄區(qū)街道辦認為應當提交的其他材料。
2．街道城建部門負責對股份合作公司提交的資料進行專業(yè)性審核，并在 3 個工作日內(nèi)出具審核意見，抄送街道集體資產(chǎn)管理部門；街道集體資產(chǎn)管理部門負責對股份合作公司的集體決策程序進行審查，并自收到街道城建部門出具的審核意見之日起 2 個工作日內(nèi)，出具是否受理進入集體資產(chǎn)交易系統(tǒng)交易的備案回執(zhí)。對同意進入集體資產(chǎn)交易系統(tǒng)交易的，街道集體資產(chǎn)管理部門應進行備案；對不同意進入集體資產(chǎn)交易系統(tǒng)交易的，街道集體資產(chǎn)管理部門應一次性告知具體理由及需要補充的相關材料。
（六）合作開發(fā)信息發(fā)布。合作開發(fā)項目應在產(chǎn)權交易機構網(wǎng)站、《深圳特區(qū)報》或《深圳商報》、寶安區(qū)社區(qū)集體經(jīng)濟監(jiān)管服務平臺等進行公告，公告時間不得少于 20 個工作日。
（七）意向合作方登記和資格確認。信息公告期間，由產(chǎn)權交易機構負責意向合作方登記和資格初審，信息公告期滿后，產(chǎn)權交易機構將意向合作方的情況抄送委托方，由委托方對意向合作方的資格條件進行確認。資格審查情況應在社區(qū)內(nèi)公示，公示期不少于 10 天。
（八）組織競爭性談判。在產(chǎn)權交易機構組織下，由委托方代表和專家組成競爭性談判小組，分別與意向合作方進行談判，根據(jù)談判結果擇優(yōu)確定合作方。合作方確定后，股份合作公司與合作方應根據(jù)事先確定的條件制定交易方案，合作方不得對談判過程中已承諾的條件及內(nèi)容提出異議。
（九）召開股東大會表決
1．召開股東大會表決前，股份合作公司應將交易方案及股東大會擬表決事宜在社區(qū)內(nèi)張榜公示，公示期不少于 15 天；同時，股份合作公司應將交易方案、資產(chǎn)評估報告及股東大會擬表決事宜等相關資料報轄區(qū)街道集體資產(chǎn)管理部門審查。經(jīng)街道集體資產(chǎn)管理部門審查同意后，召開股東大會對交易方案進行表決。
2．董事會應將競爭性談判有關情況向股東大會進行詳細說明。
3．合作方及交易方案須經(jīng)股東大會 2/3（含）以上全體股東表決通過；如屬非農(nóng)建設用地合作開發(fā)的，須經(jīng)股東大會 4/5（含）以上全體股東表決通過。股東大會決議應包括以下內(nèi)容：
（1）同意交易方案；
（2）同意與經(jīng)競爭性談判方式選定的合作方進行項目合作；
（3）同意項目分配方式、分成比例等；如合作方及交易方案未能獲股東大會表決通過，則股東大會決議還應包括同意股份合作公司“三會”以競爭性談判擇優(yōu)選出的原合作方所提供的合作條件為基礎制定新的合作開發(fā)方案，重新采用公開招標的方式選擇合作方，但無需再召開股東大會對新的合作開發(fā)方案進行表決。
4. 股份合作公司應聘請公證機構對股東大會表決情況進行公證，并邀請轄區(qū)街道集體資產(chǎn)管理部門工作人員現(xiàn)場監(jiān)督。
5．審議和表決須符合市、區(qū)有關文件的規(guī)定。如合作方及交易方案未能獲股東大會表決通過，則股份合作公司應以競爭性談判擇優(yōu)選出的原合作方所提供的合作條件為基礎制定新的合作開發(fā)方案，重新采用公開招標的方式選擇合作方，但無需再召開股東大會對新的合作開發(fā)方案進行表決。
（十）交易結果公示和報備交易結果應在產(chǎn)權交易機構網(wǎng)站和寶安區(qū)社區(qū)集體經(jīng)濟綜合監(jiān)管服務平臺進行公示，公示期不少于 5 個工作日。股份合作公司應在 3 個工作日內(nèi)將股東大會表決結果在本社區(qū)公開欄上公布，并通過寶安區(qū)股份合作公司智慧監(jiān)督信息系統(tǒng)填報相關信息。公示內(nèi)容包括合作方基本情況、合作分配方式、合作分成比例、預期合作收益情況分析、社區(qū)利益保障等。街道集體資產(chǎn)管理部門應在股東大會表決結束后 15 日內(nèi)將表決結果和監(jiān)督情況報區(qū)集體資產(chǎn)管理部門。
（十一）出具交易憑證。交易結果公示期滿無異議，由產(chǎn)權交易機構出具交易憑證。
第十六條 股份合作公司應在交易結束后 15 日內(nèi)將交易結果報街道集體資產(chǎn)管理部門備案，并將合作開發(fā)項目的有關資料報轄區(qū)街道辦審核，經(jīng)轄區(qū)街道辦出具審核意見后，報區(qū)集體資產(chǎn)管理辦備案。
（一）合作開發(fā)項目報轄區(qū)街道辦審核，須提交如下資料：
1．項目申請報告，包括：項目基本情況、項目合作開發(fā)進度安排、公司內(nèi)部審議情況、其他需要說明的情況等；
2．公司董事會或“三會”有關決議、會議記錄；
3．街道集體資產(chǎn)管理部門出具的交易準入條件核準意見；
4．資產(chǎn)評估報告；
5．合作開發(fā)方案及公示照片；
6．屬競爭性談判的，提交競爭性談判的相關證明文件（包括公告、簽到表、談判現(xiàn)場照片、會議記錄等）；
7．交易方案及公示的照片；
8．街道集體資產(chǎn)管理部門關于公司集體土地合作開發(fā)有關資料的審查意見（含資產(chǎn)評估報告、交易方案、股東大會擬表決事宜等資料）；
9．召開股東大會的通知、股東大會議案及公示的照片；
10．公證機構出具的公證書；
11．街道集體資產(chǎn)管理部門關于股東大會表決結果和監(jiān)督情況的報告；
12．集體用地土地使用權權屬證明；
13．股份合作公司章程；
14．股份合作公司、合作方的營業(yè)執(zhí)照復印件、商事主體登記及備案信息查詢單；
15．產(chǎn)權交易機構出具的交易憑證；
16．轄區(qū)街道辦認為應當提交的其他材料。
（二）合作開發(fā)項目報區(qū)集體資產(chǎn)管理部門備案，須提交如下資料：
1．項目備案申請報告；
2．報轄區(qū)街道辦審核的申請報告及附件材料；
3．轄區(qū)街道辦出具的審核意見；
4．區(qū)集體資產(chǎn)管理部門認為應當提交的其他材料。
第四章 土地使用權轉(zhuǎn)讓
第十七條 股份合作公司集體用地土地使用權轉(zhuǎn)讓應通過市土地房產(chǎn)交易中心公開掛牌交易。
第十八條 集體用地土地使用權掛牌轉(zhuǎn)讓應履行以下程序：
（一）資產(chǎn)評估
1．聘請具有資質(zhì)的中介機構對擬掛牌交易的集體用地項目進行資產(chǎn)評估。
2．召開股份合作公司“三會”對資產(chǎn)評估結果進行審議。
3．在社區(qū)內(nèi)公示資產(chǎn)評估結果，公示期不得少于 10 天。
（二）制定交易方案。股份合作公司根據(jù)資產(chǎn)評估報告和項目實際情況制定交易方案。交易方案的內(nèi)容包括：交易標的基本情況、掛牌底價（不得低于資產(chǎn)評估結果）、意向受讓方的資格條件、交易方式、價款支付方式和期限等。
（三）交易方案公示。交易方案經(jīng)股份合作公司“三會”審議通過后，按市、區(qū)有關文件規(guī)定進行公示。
（四）民主決策
1．交易方案經(jīng)公示無異議，股份合作公司應召開股東大會審議表決，形成書面決議。
2．股份合作公司應聘請公證機構對股東大會表決情況進行公證，并邀請轄區(qū)街道集體資產(chǎn)管理部門工作人員現(xiàn)場監(jiān)督。
3．審議和表決須符合市、區(qū)有關文件的規(guī)定。
（五）報轄區(qū)街道辦備案。
（六）招標、拍賣方式交易。按照有關法律法規(guī)及深圳市有關文件的規(guī)定，采用招標、拍賣等方式公開交易。
（七）交易結果公示。交易結束后，應將交易結果在產(chǎn)權交易機構網(wǎng)站和寶安區(qū)社區(qū)集體經(jīng)濟綜合監(jiān)管服務平臺進行公示，同時股份合作公司應將交易結果在本社區(qū)公開欄上公布，并通過寶安區(qū)股份合作公司智慧監(jiān)督信息系統(tǒng)填報相關信息。
第十九條 集體用地土地使用權轉(zhuǎn)讓項目的相關決議應包括以下內(nèi)容：
（一）同意進行掛牌交易；
（二）同意資產(chǎn)評估結果；
（三）同意交易方案。
第二十條 股份合作公司集體用地土地使用權轉(zhuǎn)讓項目報轄區(qū)街道辦備案，須提交如下資料：
（一）項目備案申請報告，包括：項目基本情況、公司內(nèi)部審議情況、其他需要說明的情況等；
（二）交易方案和資產(chǎn)評估報告；
（三）內(nèi)部民主決議資料，包括股份合作公司“三會”決議和股東大會決議；項目涉及下屬自然村級股份合作公司的，須提交自然村級股份合作公司股東大會決議；
（四）公證機構出具的公證書；
（五）項目公示的照片；
（六）轄區(qū)街道辦認為應當提交的其他材料。
第五章 監(jiān)督管理
第二十一條 健全利益回避和風險防控機制。股份合作公司不得將土地合作開發(fā)項目直接發(fā)包給董事會、監(jiān)事會、集體資產(chǎn)管理委員會成員及其直系親屬控股或參與經(jīng)營的企業(yè)。董事會、監(jiān)事會和集體資產(chǎn)管理委員會成員不得私下透露未公開信息給意向合作方或與其達成某種協(xié)議，不得從事與公司利益有沖突的經(jīng)濟活動。
第二十二條 黨政機關工作人員違反本辦法相關規(guī)定，在股份合作公司土地使用權交易過程中存在收受賄賂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽職守等違法違紀行為的，依照有關規(guī)定給予相應的黨紀政紀處分。涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。股份合作公司有關人員違反本辦法規(guī)定進行土地使用權交易的，由相關部門視情節(jié)輕重對相關責任人員依照有關規(guī)定處理。對其取得的不正當經(jīng)濟利益，依法予以沒收、追繳或者責令退賠；造成國家、集體損失的，應當依照有關規(guī)定承擔賠償責任。構成違法犯罪的，依法移送司法機關追究其刑事責任。
第二十三條 在集體用地土地使用權交易過程中發(fā)生糾紛的，當事人可將有關情況向行業(yè)主管部門和區(qū)集體資產(chǎn)管理部門反映；產(chǎn)權交易機構、街道集體資產(chǎn)管理部門和股份合作公司應協(xié)助行業(yè)主管部門和區(qū)集體資產(chǎn)管理部門調(diào)查處理。
第二十四條 股份合作公司集體用地合作開發(fā)項目未按規(guī)定在集體資產(chǎn)交易系統(tǒng)交易的，由相關部門按《寶安區(qū)社區(qū)股份合作公司違反集體資產(chǎn)監(jiān)督管理行為責任追究辦法》的有關規(guī)定處理。
第六章 附則
第二十五條 本辦法未盡事宜，參照相關法律法規(guī)和上級有關規(guī)定執(zhí)行。
第二十六條 本辦法由寶安區(qū)集體資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室負責解釋。
第二十七條 本辦法自發(fā)布之日起施行，有效期 3 年。區(qū)、街道原有規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準。
